天津VS深圳,房价底层逻辑。

马云说十年后房价会像大葱一样。他肯定会这么说,他是搞网购的,他肯定希望大家把钱都花掉,而不是攒钱买房。

他说的不对。今天我就来对比一下深圳和天津的房价,告诉大家一些买房背后的基本逻辑。之所以选择这两个案例,是因为深圳的房价在过去五年翻了一番,而天津的房价已经回落到五年前的水平。

天津的没落让我很惊讶,因为从生活的角度来说,天津是一个非常宜居的地方。基础设施堪比一线,高考难度全国最低。去985比在北京容易。和天津的录取率相比,其他地方的学区都是弟弟,医疗交通建设很好。到北京只需要半个小时。

但在这样的大都市,目前的住宅库存面积高达3600万平方米,是所有一二线大都市中库存最高的,也是唯一一个超过3000万平方米的。很多房子的地基卖不出去,其他大都市会卖十几个月的新房,即使长,天津卖房子也要近三年,销售速度全国倒数第二,只比大连高。

看看这张图。今年上半年,天津是唯一一个大幅下跌近30%的大都市。是对房间要求的回应不是开除。

2019年,天津地方财政收入的60%来自房地产,五分之一的GDP来自房地产,位居全国第二。因此,房价下跌对地方政府收入影响很大。

地价降下来,为了维持收入,我们不得不卖更多的地。19年,天津卖地面积居各大城市之首。

2019

而且出售的土地大部分是住宅用地,住宅总面积1459万平方米。也就是说,未来几年,在现有库存的基础上,大量新楼盘将在天津上市。如果不着急,可以等一段时间再买房。

那么深圳到底卖了多少住宅用地?45万平方米,不到天津的零头,今年还会继续淘汰。

看到这里,我们似乎得到一个结论:深圳土地少,天津土地多,土地供给决定房价。但是深圳真的缺地吗?根据这个评分,深圳今年一季度写字楼空置率高达24.6%。前海写字楼空置率已达66%,三分之二的写字楼空置,无法出租,导致商业用地严重过剩。

这样,深圳仍在全力打造写字楼,未来五年增加507万平方米。显然要把办公空间干成白菜价。现在,明亮漂亮的写字楼租金比老街坊的都要靠自己赚。

新房一上市就卖光,价格不断上涨,而商业写字楼无限供不应求。这就是深圳模式。

这种模式意味着基金会没有打算让普通人住在深圳。深圳成立40年了,居民平均年龄只有33岁。这种模式会对普通人的生活产生怎样的影响?关注我,看全集。

都说深圳房价高,但是地方财政收入基数不靠房地产,所以房价高不是你买房的钱,而是基金会不想让你买。

对于大都市来说,人才越多越好,但不代表人口越多越好。养老和教育是花钱不赚的地方。深圳那么有钱,却没有名牌大学和顶级医院。教育医疗都不如天津。深圳的资源都放在哪里了?

你可能不知道深圳对企业有多慷慨。今年,深圳邀请了100多个项目,包括西门子深圳中心、小米国际总部、字节跳动大湾区总部、复星科技城等。整齐

这说明深圳的土地基地不是用来卖钱的,而是用来给企业人情的。房价低的时候,这个人情不值钱。土地全部用来办企业,房子很少。过去十年,深圳住宅用地总面积仅为431.5万平方米,在全国103个城市中排名第四,不到北京的十分之一,上海的二十分之一。

8月,国家连续举行三次高标准房地产集会,反复强调住房不可投机,控制房价飙升。深圳每次都被抓去参加。

其实深圳也挺不公平的。和其他城市不一样。深圳看重的基础不是卖地量小。它把有限的土地全部拿走,先给企业。它利用白菜价的总部大楼和白菜价的办公楼来吸引大小企业的总部。如果企业使用自己的土地,可以雇佣高薪人才。

企业多了,人才多了,税收也多了。比起腾讯、华为、平安、招商局、万科交的税,卖地的钱无非是微不足道的小钱。

这也是为什么深圳普通商品房很少的原因,共有1065万套,其中三分之二是城中村和工厂宿舍,都只能租不能卖,剩下的很多都是豪宅,用来套牢企业高管。所以深圳几千万的豪宅并不便宜,但是每次城市开放都被抢,因为这些房子有增长空间,可以算是高管落户的配套服务。

员工先租房,住得起房子。深圳很欢迎你,因为房价筛选出了万分之一。

深圳不是自己建名校,而是全国各地的人才都跃跃欲试,每年增加40-50万人。当地劳动密集型人口比例高达85%,均为中青年,不需要消耗太多医疗资源。所以深圳有信心不建大学医院养老院,也不考虑宜居性。

那些天天在网上哭诉不能把房地产作为支柱产业的人,应该以深圳为榜样。他们不在乎这里的房产,甚至不想卖给你房子,但是你买不起这样的房子。如果完全推广深圳模式,哪里都买不起房。反而天津基础设施好,房子是自己造的,网友说经济不是人为低。

如果不能把所有的好处都拿走,就要想清楚自己想要什么样的生活。那么,还能买到房价下跌的地方吗?

房价下跌,买不起房。以天津为例。前面说过,天津是一个无论从哪方面来说都非常适合生活的城市。医疗教育和基础设施可靠,但房价一直在持续下跌。

我之前说过,指望房价暴跌,不是蠢就是坏。因为房价暴跌的结果是大家的资产大幅贬值。银行怕坏账,就开始放贷。企业离不开银行的支持。然后就是裁员失业。就像08年的美国,整个社会一起倒霉。

房地产最好的情况是没有泡沫,第二好的情况是维持泡沫。一旦泡沫出现,就像我们现在所做的那样,它一定不能被戳破。出拳是硬着陆,这是最坏的情况。结果参考日本过去30年。

房价跌了,你以为你买得起房。但实际上房价低,没有卖地收入,所以地方政府没有钱支持建设,支持企业,吸引人才。没有这些工具,你买的房子就是一堆钢筋混凝土,你就不能在地基上生活。如果只是需要一个水泥盒子,郊区和农村自制的房子有的是,谁也买不到。

现在交通蒸蒸日上,房价不能降。天津到北京的高铁开通了,到北京只要半个小时,比在北京通勤还方便。本来是想承接一些北京溢出的人才和产业,结果很多人被吸走了

未来的中国,大都市将是强而弱的。交通越繁荣,人们走得就越快。高铁和飞机都是吸管,吸管越粗,在繁华地区吸人口越快。比如湖北省荆州高铁开通后,就成为全国人口外流最严重的城市之一。还有随州,黔江,枣庄,山东,重庆涪陵。在高铁通车之前,这些地方的经济增长率都跑赢了全省平均水平。但是有了高铁,经济开始落后。是因为他们离不开当地的产业和人才,交通便利后都离开了。

所以我很看好区域性中心城市的房价,比如武汉,郑州,成都。这些地方虽然不是最繁华的,但是离他很远。周围只有他吸别人,没人能吸。

说回天津,除了这个班,海河人才计划18年启动,几乎零门槛吸引人才。效果就是这两年每年只新增2万人,三年人口还是负数。

相对于我们上半段提到的深圳模式,天津的房价降了下来,生活也很宜居,就是人为的低。这是你想要的效果吗?

深圳的精英模式和天津的宜居模式适合你,每个人都有自己的判断。